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📌 2025 부동산 대책: 아파트 담보대출 한도 계산 완전정리
2025년 6월 27일, 이재명 정부의 첫 번째 부동산 대책이 발표되면서 부동산 시장이 요동치고 있습니다. 대출 상한 6억 원 규제 도입으로 고가 아파트 매수세가 급감하며, 대출 계산 방식에도 큰 변화가 생겼습니다.
✅ 이제 아파트 담보대출 한도 계산은 “감정가 × LTV × DSR 조건 + 6억 상한”을 모두 고려해야 합니다.
✅ 요약 비교표: 2024 vs 2025
| 구분 | 2024년 | 2025년 대책 (6.27 발표) |
|---|---|---|
| LTV 비율 | 최대 80% | 기존 유지 (지역별 차등) |
| DSR 규제 | 1~2단계 | 스트레스 DSR 3단계 확대 |
| 대출 상한 | 무제한 | 최대 6억 원 |
| 갭투자 가능성 | 가능 | 규제 강화, 실거주 여부 불확실 |
| 적용 시기 | 대출 실행 기준 | 6월 28일 이후 계약 건부터 적용 |
1️⃣ 담보대출 한도 계산 방법
① 감정가 × LTV → 지역별 LTV 비율 반영
② 소득 대비 스트레스 DSR 적용(DSR 계산 방법)
③ 대출 상한 6억 원으로 제한됨
2️⃣ 사례 분석: 올림픽파크 포레온
| 위치 | 서울 송파구 |
|---|---|
| 분양가 | 약 12.3~13.2억 |
| 전세 시세 | 약 8~9억 |
| 특이사항 | 실거주 의무 3년 유예 → 갭투자자 비중 높음 |
| 잠재 리스크 | 2~3년 후 실입주 시 6억 이상 대출 불가로 유동성 문제 발생 우려 |
3️⃣ 대책 이후 시장 흐름 예측
- 🏘️ 강남권: 고가 매수세 급감 → 가격 조정 예상
- 🏢 수도권 6~9억 아파트: 규제 영향 ↓ → 매수세 증가
- 📉 갭투자 감소 → 실수요자 중심 재편
4️⃣ 현명한 대출 전략
- ✔️ 6억 이하 아파트 중심 매수
- ✔️ 부부 합산 소득으로 DSR 완화
- ✔️ 고정금리 대출 선택 고려
- ✔️ 청약 전략 재정비 필요
📌 마무리
이재명 정부의 첫 부동산 대책은 단순한 조정이 아닌 시장의 리셋이라 할 수 있습니다.
고가 매수 억제 → 중저가 수요 확산 → 부채 안정이라는 기조로 정책이 짜여져 있으며,
실수요자에게는 신중한 분석과 전략이 필요한 시기입니다.
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